在未取得不动产权证的情况下，购房者将房屋转卖他人，取得不动产权证后，又与第三人签订房屋买卖合同并办理过户手续，该“一房二卖”买卖合同的效力如何认定？仙桃法院本期以案说法为您讲清这些事……

一、案情回顾

2018年3月，马某与陈某签订房屋买卖合同，双方约定马某购买陈某尚未办理产权登记的商品房，并于合同签订当日向陈某支付购房首付款21万元，余款待房产过户后支付，若陈某违约，则应返还购房款并支付21万元违约金。2021年9月，马某得知陈某已取得商品房不动产权证，随即要求陈某办理过户手续，陈某却以各种理由搪塞。后马某经多方查证得知，陈某已将该房屋出售给第三人并办理了过户手续。马某遂向仙桃法院提起诉讼，要求陈某返还购房款并支付违约金。

二、法官说法

（一）房屋所有权的归属

《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”故而，在房屋买卖过程中，签订房屋买卖合同并不代表房屋所有权的转移，房屋所有权的取得须经登记才发生法律效力。本案中，陈某“一房二卖”，马某虽与陈某签订合同在先，但未办理房屋变更登记，未能取得房屋所有权，相反，马某将房屋出售给第三人并办理过户手续，此时房屋所有权已转移至第三人。

（二）合同效力的认定

马某与陈某签订的房屋买卖合同有效。马某与陈某之间签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，此时房屋虽未办理产权登记，陈某尚未取得该房屋的所有权，但基于商品房买卖合同，陈某对该房屋享有合同上的债权，而债权转让是民法典赋予合同当事人的权利之一。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但该规定是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。因此，马某与陈某签订的房屋买卖合同并不违反法律禁止性规定。

（三）违约金的认定

陈某将房屋出售给第三人并办理过户手续，陈某的违约行为造成了房屋买卖合同无法继续履行，马某可以请求解除合同，要求陈某返还购房款，并支付违约金或赔偿违约造成的损失。

《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”故而，损失赔偿额包括直接损失和预期可得利益损失。

《民法典》第五百八十五条规定：“ 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”因此，人民法院可以根据当事人的请求，适当调整违约金数额。

结合涉案房屋所处区域、马某实际支付首付款的金额、陈某订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力和经济状况等综合因素，仙桃法院酌情认定违约金为房屋价格涨跌差价的60％即11万元。

三、法院判决

仙桃法院经审理后，依法判决陈某返还马某购房首付款21万元并支付违约金11万元。判决作出后，双方当事人均未上诉，本案现已生效。